米乐M6APP下载办公大楼设计综合办公楼图片POD产城一体开发新模式 徐汇万科中

　　众所周知，TOD模式重塑了城市空间，特别引领了轨道交通综合体的设计理念，重构了城市规划理念和城市运营方式，让人成为城市的目的和尺度，积聚城市生活、激发城市活力。

　　万科，一直以来都积极拥抱商业新趋势，在上海已开发有TOD大型城市综合体、购物中心、社区商业、标准办公、产业园等多种商业业态。

　　这一次，万科在国内又实践了一个全新的概念，即POD「PARK x TOD」，这一模式展现出了公园商业和轨交商业的多元优势，实现复合式创新叠加是极具现代城市特色的产城一体开发模式。这就是即将全部建成的徐汇万科中心，被视为魔都市中心徐汇中城片区的重磅增量商业。

　　中城原意为交通便利配套充足的市中心地区，而后被引申泛指都市中生活元素丰富、交通资源充足的区域生活圈。如今，越来越多的国际化大都会，开始出现不同形态的中城。中城代表了一种新颖的区域规划方式，也代表了一种新式的高能级城市综合体。

　　例如约57万平米的东京中城，由6栋建筑体构成的复合型综合体，聚合了多样化商店和餐厅、的绿地、高能级写字楼及知名美术馆等，吸引了优衣库、富士胶片等企业总部入驻。

　　徐汇是上海市十四五重要发展板块。在提出“中城”构想之前，徐汇区已有5个成熟的社区板块，分别是徐汇滨江（高端商务文化休闲区）、漕河泾（新兴技术开发区）、上海南站（现代商贸服务区）、徐家汇（知识文化商业商务区）和徐汇枫林（生命科学园区）。而徐汇的下一个目标，是要建设现代化国际大都市一流中心城区。

　　在徐汇一轴一带的总规划结构下，徐汇中城区域南北向与衡复风貌保护区、徐家汇连接，形成“徐汇南北均衡发展轴”（一轴），东西向与“徐汇滨江发展带”（一带）及漕河泾开发区贯通，打造“融合发展实践区”。

　　作为徐汇中城的门户级地标，徐汇万科中心是一个总体量约70万平米的大型商办综合体。徐汇万科中心一期14.2万平米（其中写字楼9.7万平米）、二期8.5万平米（其中写字楼5.3万平米），均已交付，三期约50万平米，包括28万平米的写字楼和约10万平米的自持商业预计，2024年交付完成。

　　万科天空之城，有着丰富的业态：商业、办公、住宅、长租公寓、网红菜场、绿地公园……它们彼此补充，呈现出更加多元的样子。随着万科天空之城的最后一块拼图——甲级办公楼“天空100”的上新，整个大天空的版图也逐步趋向于完整：从办公到商场无缝连接的通勤方式，让商业可以给办公的人群提供便捷的休闲娱乐、解决日常生活需求的空间，未来的办公则给商业带来了有保障的客流。

　　徐汇万科中心实打实属于「地铁+火车」的高能级TOD商业，并且借助徐汇中城强大的交通枢纽力，不仅能够全面覆盖徐汇中城，还可辐射整个徐汇、全上海乃至长三角。

　　徐汇中城附近的上海南站是地铁1号线号线的换乘车站，直达上海火车站。目前，上海南站与浦东、虹桥两大机场都有城市快线专线公交。徐汇中城已汇聚地铁1号线号线，成为完善市内轨道交通的重头戏。

　　徐汇万科中心以上海南站和多条轨道交通枢纽为依托，充分利用区位优势，为车行和人行交通出入提供综合解决方案，将都市核心区的枢纽优势发挥到最大。这样的条件下，位于五个成熟版块及完善交通网络中的徐汇万科中心，是重中之重的交点位置。

　　徐汇万科中心是上海万科在TOD成功开发经验的基础上，探索未来新型城市发展模式的进一步实践。结合城市绿网及场地周边绿地景观，项目以多样性、生长型为出发点，打造了延绵绿色、宜人的城市生态公共空间，并将这种构建自然环境、城市功能、人类生活的全新理念称为POD（PARK x TOD）。

　　上海万科首次将TOD迭代升级，公园、绿轴与生活场景织线成面，拓展「公园里的商业」的无限可能：

　　约10万方徐汇万科广场（在建中）上盖，以“PARK+”畅想多种人与自然的新生活方式，打造都心玩乐聚落；

　　长约1公里，面积约7万方的URBAN CARPET城市地毯，让城市菁英们在工作间隙，短暂放空，重拾灵感；

　　凭借多元的商业形态与绿轴资源，徐汇万科广场在此基础上演绎了多重的场景构想，完整利用了项目独特的规划与业态优势。

　　通过大量的文化艺术设施与公共户外空间交织，徐汇万科广场可以迸发出饶有情趣的城市生活方式的想像，身在市中心，却能体验到一片开阔的户外桃源。

　　万科通过优质的城市运营管理经验，挖掘徐汇万科中心周边居住和办公人群的活动数据，通过公共设施、 指路系统、商业文化组织引导人流，塑造充满活力的24小时活力社区。

　　二期完成的约7万方的城市公园，如瑰宝般位于中心地带，让人们的工作与休闲都在绿色中，与上海市从“建设城市公园”过渡到“在公园中建设城市”的理念同频。

　　长达1公里的中央绿轴，像“URBAN CARPET城市地毯”一样横亘于徐汇腹地，行人动线在绿意中流淌，未来不仅串联起错落有致的14座办公楼，更将“徐汇万科广场”活力商业的BOX生活集、Village商业街区及商务休闲区等诸多场景有机融合。时尚运动、潮流消费、悦动食趣、文创阅读、健身运动和创意办公……多元的徐汇万科中心的就好似现公生活的完整截面，为城市生活注入新鲜活力。

　　绿谷分为3条轴线——都市活力轴、景观休闲轴和商务休闲轴串联板块项目和绿轴公园，与项目内的商业空间和开放式空间形成互联互通的空间网络，形成多主题、多功能、多形态的景观，现已成为上海独具特色的公共休闲活动目的地之一。

　　徐汇万科中心的规划设计思想是以人为核心，创造新的生活美学空间。注重建筑与商业文化结合，充分运用商业世界中人、物、环境构成空间概念，以美学设计作为主轴，构造国际城市的衣食住行乐的完美景观。

　　建筑外观采取凹形曲面，展示空间流动、包容、与自然相融的意象。建筑体和景观设计强调聚拢，将人的视线拉入中城绿谷。在纵向上，立面保持简洁优雅，基座采取两层裙房，大堂通高，成为塔楼与商业零售的边界，裙房和商业建筑造型增加水平方向的流动感，并与绿化带交织呈过渡空间。塔楼的纵向凹曲面、裙楼的水平流动曲线，配合一系列户外绿化带，塑造出宜人、可停留的公共空间。

　　徐汇万科中心项目凭借徐汇中城强大的内生产业资源以及漕河泾、徐家汇的产业溢出，在徐汇万科广场商业2024年开业前，就完成了前期办公人群的导入，目前一二期已经入驻的办公人群超过1.5万人米乐M6APP下载，待商业开业时，能到约3万人，而到了成熟期，整个区域的办公人群将达到约4万人的规模。

　　徐汇万科中心三期包含两栋150米双子地标超甲级写字楼，两栋甲级写字楼以及两栋总部办公塔楼，与一期二期已交付的6栋办公楼组成了总办公体量超过40万平方米的商务楼群，完成项目系统中商务中心机能。其中，在超甲级写字楼的顶部还会引入一家高端公寓式酒店，以满足商务客流对于居住的需求，提升商务出行的效率。

　　新的办公产品通过各细分场景营造，希望可以创造“空间”+“内容”双价值驱动的新产品。通过空间升级、内容创新、社群营造，硬件软件融合，最终形成面向使用者的丰满的使用场景。

　　从徐汇万科中心三期率先亮相的T3办公楼，可以一窥POD开发理念的落地细节。T3办公楼将功能设计的美感、功能感与人文相结合。不易过时的现代主义风格设计从建筑外立面延伸到室内空间。一层大堂约9m的挑高空间、超大的落地大玻璃，让室外光照和公园大道的景观映入眼帘，给人以“呼吸感”。

　　标准层的办公区通过结构优化，不仅转角处没有柱子，提供180°的开阔视野。而且所有柱子都紧靠幕墙，形成整层高约3米、面积约3000平米的“无柱空间”。入驻企业能实现自由分隔，通过二次装修真正做到“企业定制”。

　　现代的企业和员工更加关注绿色健康和人性化的办公体验。T3办公楼关注光感、声感、通风感、体感、参与感，创新设计了“5感”优质办公空间，以便企业有效提高工作效率，给身心带来愉悦感受。办公区选择非炫光灯具，将全面照明亮度控制在500Lux以上，色温控制在4000k；通过专享建筑结构隔措施，将噪声源与噪声敏感区互相隔离；每隔3米设置幕墙开启扇，赋予办公自然通风感受；VAV空调系统服务与PM2.5过滤系统装置、二氧化碳检测、高压静电除尘设备相结合，确保室内空气的舒适健康，并为经常加班的企业预留了VRV条件。

　　同时，大楼还设置了哺乳期女性所需的关怀室、女性洗手间中的专属收纳柜、与日常办公人行动线区分的外卖快递间、在大堂结合车行道设置的出租车落客点、为管理层设计的行政卫生间等。

　　值得一提的是，T3办公楼下的公园大道参考日本的成熟案例，选择约21米宽的尺度宜人，细致的划分出外摆、林荫景观和步行等不同功能，特别设置了“二层挑高骑楼”灰空间。这不仅打破线性空间的单调感，而且为企业员工上班和归家路线提供了遮阴避雨的空间。而林荫商业街，以及旁边的商业综合体，为白领们提供就近的消费场景。步行几分钟范围内，即提供了大量的休闲和绿地空间，让白领们可以在工作与休息状态之间切换，进而保持更加愉悦的身心状态。

　　空间升级：办公空间设计注重使用场景的健康、自然及智能化营造，为员工提供匹配自身及企业价值的工作空间建筑策略。

　　内容创新：通过目标客群的刚性服务内容研究，结合新型科技产业业态，围绕科技办公主题强化服务场景。

　　社群营造：通过“空间”+“内容”模式，形成目标客群专属化社群营造，增加服务触点和联系，建立客户黏性。

　　塑造足够活用、活跃的公共空间，将是徐汇万科中心三期办公产品最为创新之处。为了有机植入活动空间和内容颠覆传统办公的低效空间，三期开发了“微共享” 服务场景，分别是位于写字楼大堂的公共活动空间Social Lab，在写字楼中部的活动空间Work Lab以及在写字楼顶部的公共活动空间Business Lab。

　　徐汇万科中心梳理出几十种不同的源于目标客户日常工作的延伸活动并将它们匹配到相应的空间中，包括母婴关怀室、宠物公园、跳蚤市场、自行车存放处等，通过这些场景中发生的连接和交往形成社区，每一个lab都能成为办公楼的“城镇广场”, 吸引更多的人的活动可以在这里满足，让更多人情感相连。

　　徐汇万科广场通过对7万平方米的中央绿轴资源、及独特Village形态商业空间的改造和利用，融合了适宜于上海的全天候、全年龄段的消费新场景，扩大了约10万平方米商业的业态局限性。

　　步行街区由地铁至办公楼搭建无雨连廊，为更为舒适的步行体验种下大树冠的树种，形成林荫道。设置植物池、城市家具、艺术装置、咖啡座等，让步道也兼具休闲和消费的功能。

　　开放式街区商业包含“电影聚场”和“生活秀场”两个区域。“电影聚场”将引入知名影院品牌，为以后的电影节、开幕式等活动的进驻提供条件，为在此办公的生活带来艺术、文化的精神体验。

　　总体量约10万方的徐汇万科广场围绕“运动、亲子、商务”三大主题，布局“CHIC兴趣集中营、COZY自然陪伴所、CHILL精神治愈场”三大亮点业态矩阵，打造约250个品牌的“URBAN PLAYGROUND都心玩乐聚落”。

　　CHIC-兴趣集中营：营造运动社交、潮流格调的CHIC氛围感，引进运动户外城市旗舰店、社交型潮流休闲品牌、设计师买手集合店、品牌秀场空间等；

　　COZY-自然陪伴所：营造亲子陪伴、朋友聚会、宠物社交的COZY氛围感。打造室内室外的溜娃空间、面向景观外摆的西餐轻餐、结合绿轴的宠物公园和球场跑道、城市露营营地等；

　　CHILL-精神治愈场：营造泛娱乐化的CHILL氛围感。围绕休闲放松的诉求，引进LIVEHOUSE、潮流文化展、各类主题市集、沉浸式密室、电玩电竞、品质KTV等。

　　据悉，徐汇万科广场已引进MOREPRK云中滑板秀场、M6米乐APP生态主题MELAND CLUB旗舰店、FUNDOLAND反斗乐园π、ALDI奥乐齐、星聚会KTV等实力品牌。

　　徐汇万科中心，融合自然、办公、艺术、文化、社交等生活场景，构建出“可呼吸的”且充满多元感染力和吸引力的的城市商业体验形式，为带动徐汇中城片区商业能级提升做出不断努力，为整个片区带来更丰富多元有趣的商业空间。

　　POD的创新模式实现了多元业态共生融合，共兴缤纷商业的新活力，焕兴城市生活的勃勃生机。建成后的徐汇万科中心，将以国际化的办公、商业集群，构建生态韧性的大型绿色综合体，给城市综合体的打造提供一条新的思路，为城市可持续发展的韧性提供新方案。

　　1. 本文内示意图、图片涉及内容仅作美好示意，不构成要约或承诺，非交付标准。对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。读者若产生购买行为，请务必看清项目的周边不利因素公示，及非交付标准明示米乐M6APP下载，对项目周边现状进行实测，并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款，具体以实物，政府主管部门批准文件及买卖双方签订的商品房买卖合同约定为准。