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　　新冠病毒由于其出现后可能引发区域封锁的特性，对于密集型活动的影响尤为严重。作为密集型活动场所的代表之一，写字楼受到新冠疫情的影响较大。由于欧洲曾经处于新冠疫情导致的全面封锁之下，其写字楼市场竞争格局有可能受到疫情的影响而改变，本文将对此进行一些探讨。

　　说道竞争格局，那么自然需要提到各股竞争“势力”。写字楼市场上的竞争势力划分与体育比赛不同，更接近于意识形态或经济水平的竞争，即按照大的派别分类。总的来说，在欧洲的写字楼市场分类上有三种分类方法，第一种为单独区分欧洲三强德国、英国、法国和其他所有欧洲国家的分法，以巴黎银行的地产研究部门BNP Paribas Real Estate为例，其区分商业地产投资地区时，英法德三国的代表地区就因为其交易额远高于其他国家代表地区而有所区分。

　　第二种分类方法与我们通常对于欧洲地区按照所处方位或者经济发达程度的分类类似，即按照东欧、西欧、南欧、北欧分类（没有中欧）；这种分类方法较接近日常概念，通常为媒体使用，如果出现在专业机构的研究中，一般不单独存在，而是与第三种分类方法——发达地区和新兴市场结合起来。

　　发达地区和新兴市场比较特别，是一个动态的分组，且一般不按照国家，而依靠代表城市（伦敦被分为了两部分）。在这类分组中，一般空置率较高，但收益率也较高的城市被划为新兴市场，而空置率较低，但租金收益率也较低的城市被划分为发达地区市场。前者以布加勒斯特、华沙米乐M6官方入口、法兰克福等为代表，后者以柏林、巴黎、伦敦为代表。

　　实际上，第一种分类是最适合进行写字楼市场研究的。这是因为当我们考虑最主要的三个欧洲国家，英法德的写字楼市场时，我们实际上能够同时考虑到以上三个分类中每个分类中的重要部分，比如英法德三个市场实际上已经包括了上图新兴市场和发达地区城市中接近一半的市场。基于这层原因，接下来我们主要探讨英法德三国的竞争情况。

　　在此之前，我们首先需要讨论一下如果不考虑新冠疫情的影响，英法德三国在欧洲写字楼市场竞争中的排位。根据三国大致的经济情况和交易量来看，在新冠疫情之前，德国应该是写字楼市场发展态势最好的国家，而英国法国究竟谁是第二位难以完全确定，但总体来看英国似乎更有优势。

　　写字楼市场与其他所有市场一样，都需要依仗于国家的整体经济环境，而英法德三国由于经济结构类似（篇幅原因此处不展开讨论），其经济发达程度对于写字楼的支持作用可以一视同仁。在这方面，我们可以看到，德国的GDP总量最高（2019年记，3.846万亿美元），其次为英国（2.827万亿美元）和法国（2.716万亿美元），基于GDP中服务业（写字楼服务的对象）的比例，可以计算出德国为2.39万亿美元，英国为2.01万美元，法国为1.9万亿美元左右，因此德国在经济总量对于写字楼的支持上应该是最大的（虽然其服务业在GDP中占比不是最高的）。

　　其次，以投资额度来说，德国总体商业地产的投资量大于英国，英国又大于法国。同时从写字楼市场主要城市（包括新兴和发达）中，德国拥有5个（柏林、慕尼黑、法兰克福、杜塞多夫和汉堡），英国拥有3个（伦敦金融城、伦敦西部和曼彻斯特），法国拥有3个（巴黎中心区、巴黎IDF和拉德芳斯）来看，德国的写字楼投资总量应该也位列三者中最高。

　　较有争议之处可能来源于写字楼市场的空置率和收益率方面。在英法德三国中，整体的写字楼收益率和空置率难以统计，但在各自的主要代表地区里，柏林的空置率最低（空置率见上文），略超1%，巴黎与此类似；但德国另外两个主要市场慕尼黑和汉堡的空置率也相当低，但巴黎IDF和拉德芳斯的空置率与伦敦空置率相差不大，因此在代表区域上，法国可能表现优于英国（英国另一主要市场曼彻斯特空置率接近14%）。但在收益率上，巴黎和柏林的收益率也都低于伦敦，证明此地的写字楼售价相比于伦敦来说显得更贵，因此最终德国是写字楼市场第一应该没有争议，但法国与英国究竟谁是第二名可能有一点争议，基于英国在收益率和投资量上都有一点优势，总的来说目前英国为第二位的可能性应该更大。

　　疫情对于写字楼市场竞争格局的变化实际上应该主要来自整体经济上的冲击所造成的写字楼需求端的影响。用更直白的语言来说，就是因为新冠疫情而导致破产或者减员的公司在一个经济体里越多，这个经济体相对于另外两个经济体的优势就越弱，而最终这种减弱的程度有可能带来竞争格局的改变。

　　当然，目前来看在经济冲击方面，虽然三国可能因此而导致优势调整，但总体的大局上的情况可能不变：德国仍是第一，英国第二，法国第三；但英国可能因此更加巩固自身在第二位的基础，并一定程度上可能有三国中最好的表现，从而缩小与德国的距离。这种论述基于以下三个前提：

　　我们知道，新冠疫情爆发的一大影响就是会导致大量的失业，这一方面来自许多人由于隔离或者封锁在家，如果不被解雇等于空烧公司财政，而公司又由于封锁无法有效盈利，另一方面也来自于部分公司自己也已经破产，无从保障员工职位。从失业率来看，目前英国的失业率是英法德三国内最好的，仅为3.9%，相比之下，德国为4.2%，米乐m6官方网站法国最高，为7.1%（但法国失业率实际上是由7.8%下降到7.1%）。

　　不过，另一个与失业率有关的情况为细分的青年失业率（15-24岁）方面，英国不如德国，但仍然低于法国。青年失业率反映出从原本完全不属于劳动市场的人口（15岁以下）变为劳动市场内人口的比例，是一个用于观测未来劳动市场发展情况的指标，如果青年人中到了适龄工作年龄的人有大量人没有进入劳动市场，则可能导致未来劳动市场的就业紧张以及新企业的建立。在这方面，德国优于英国，失业率仅为5%，因此综合来看德国仍然保有一定优势，而英国进一步拉开了和法国的距离。由于就业率也同时关系到在办公室工作的人口数量占总人口比例，因此高失业率也可能反映了白领人数的下降或者服务业企业的发展变慢，从而降低写字楼市场的竞争力。

　　当然，失业率是一个不完整，也具有滞后性的指标，我们虽然可以藉由其得到一些推断，但英国是否能一直保持如此低的失业率（考虑到英国的疫情就业补助方式为停工补贴）还有待考量，但以目前来看，英国的确从纯数据上显示出了较大的优势。

　　新冠疫情的另外一个影响是导致大量的补助不得不被投入到各种与就业有关的补贴中（如英国的失业补助和停工补贴），但实际上，失业与就业，并非是劳动市场仅有的两种状态（但从某些国民统计方法来说此为仅有的两种状态），我们还应该考虑到一种类似失业，但内涵稍有不同的情况——退休。

　　一般来说，退休只表现在老年人中，因此老龄化程度与其息息相关。退休者不会被解雇，但其收入也无法被取消（停发养老金某种程度上可谓谋财害命），因此从新冠疫情的情况来看，这是一种加重年轻，或者说在职人士的负担。然而保护养老金不但是一个道德问题，也关乎社会稳定——如果2020年的新冠疫情牺牲了此时的老年人，2050年将变为享受养老金的一代人何来安全感可言呢？因此养老金必须要被保护，压力也就必须要被承担。

　　考虑到这个问题，英法德三国经济的新冠冲击下，老龄化程度就是一个值得考量的指标。根据世界银行的统计，三国中英国的老龄化程度是最低的，法国居中，德国最高。但老龄化对于德国目前的经济冲击可能并不会成比例出现（原因我们将在下文解释），可英国在这方面很可能是承受最小压力的一国却是显而易见的。

　　与此同时，老龄化人口的增多，还可能导致的一个房地产市场上的表现是来自于养老金等追求稳健（但同时需要保证一定收益）的资金量就会增加。在稳健性方面，英法德三国的写字楼资产流动性，租金收益和回收可靠性，以及政府的稳定性等方面相比之下相差不大。如果把城市比作银行，租金收益率比作存款利率，巴黎、伦敦和柏林的可靠程度类似，但伦敦目前的租金收益率高于巴黎和柏林，因此可能对于养老金来说有更强的吸引力。

　　政府因为新冠疫情而导致的大量额外支出需要通过融资来解决米乐M6官方入口，体现在财政数据上则是政府负债率的上升。我们曾经多次看到在各类权威统计机构中，全球部分发达经济体的政府负债率已经和2008年金融危机以及两次世界大战期间相差无几，因此谁能少负债，谁就能相比其他经济体有更高的灵活性。

　　这种灵活性反映在写字楼市场上的用处，就在于对于公司的保留能够给予的支持。进一步解释的话，我们可以以当前政府对于公司的支持作为切入点。英法德三国虽然具体政策不同，但都有在疫情期间支持企业的措施，这些措施中也必然会有保护了一部分写字楼的现任租客或者潜在租客的情况。那么，对于政府来说，保护企业之后，要让这种保护有所回报，最关键的就在于得到了政府补助的企业不要倒闭。假如说接受了政府帮助，但是企业最后还是倒闭了，那么政府的补助就等于白白浪费，这当然不是政府想要的结果。可是天下本来就没有“接受了政府补助就不准倒闭”这样的规定（其实施起来的难度也许不亚于接受了医疗救助就不得去世），所以政府是无法保证自己帮助了的企业一定能够有所回报的。

　　在这种情况下，一个最简单，最合理的做法显然就是对公司进行评估。这种做法可能并没有公之于众，但如果说各大银行或者政府机构的补助发放完全不经过考虑，也不太容易令人信服。评估公司是否注定要破产其实并非一件易事，假如说一家“破产概率”有50%的公司起死回生了，而另一家破产概率只有10%的公司破产了，熟读商业历史的人应该并不会感到意外。此时，财政的余裕就能体现其威力了：对于有余裕的国家，有机会选择两家公司一同救助，而对于没有余裕的国家，可能只能救助破产概率10%的公司，甚至两家都救助不了，只能优先救助破产概率5%的公司（当然，破产概率（如果线%的公司在疫情中可能并不能达到被救助的标准，此处仅为举例说明）。

　　而在英法德三国之中，目前负债率最低的就是德国，仅不到80%，英国其次，已经达到100%；法国则目前来看负债最高，在4月宣布的救助计划中已经为104%，并可能在年底超过115%。

　　综合以上三条内容，我们最终认为此次新冠疫情，以当前情况来看会拉开英国与法国写字楼市场竞争力的差距，而如果英国能够一贯保持其既有优势，则有希望缩短与德国之间的差距（当然也可能因为无法保持而加大差距，但第二名的地位得到巩固应相对确定。）

　　在新冠疫情之前，德国写字楼市场理论上应保持了最强的综合优势，而英国则略胜于法国。目前英法德三国中，德国在疫情冲击下的应对情况似乎较好，而英国则可能因此拉开与法国之间的差距，巩固其地位。当然，由城市角度来看，柏林、伦敦和巴黎的情况未必也和德国、英国、法国的情况一一对应，在未来如有机会，我们将继续探讨城市层面的写字楼竞争格局对比。